Comprar imóvel ou ficar no aluguel e investir o valor? Saiba fazer a conta

Comprar um imóvel é uma decisão que depende de uma série de questões da vida pessoal a serem analisadas. Tamanho da família, perspectivas profissionais, possibilidade de mudar em breve, o endereço onde se quer morar pelo resto da vida e, claro, ter o dinheiro disponível para isso são algumas delas.

Para aqueles que já aram por essa etapa e precisam apenas encontrar a casa dos sonhos e fechar negócio, vale responder antes a mais uma pergunta: compensa financeiramente comprar o imóvel ou vale mais a pena continuar no aluguel e investir o dinheiro?

Alugar nem sempre é perder dinheiro

Segundo o senso comum, alugar é invariavelmente uma forma de perder dinheiro, já que é uma conta que se paga todo mês sem ganhar nada em troca ao fim. Mas isso nem sempre é verdade.

Dependendo dos juros, há momentos em que pode ser mais lucrativo ficar no aluguel, pegar o dinheiro da compra da casa própria (ou, pelo menos, da entrada) e investir por um tempo. Com os rendimentos, pode ser possível pagar o aluguel e ainda guardar um pouco --quem sabe para comprar um imóvel melhor mais à frente.

"Existe algum investimento rentável para fazer? Quanto eu vou deixar de ganhar se usar aquele dinheiro para comprar um imóvel em vez de investir? É isso o que o comprador deve se questionar", disse Tiago Galdino, diretor financeiro do site de anúncio de imóveis Imovelweb.

Como fazer a conta se a compra será à vista

"Para quem vai fazer a compra [do imóvel] à vista, uma conta simples é calcular a taxa de retorno do imóvel", disse a advogada Daniele Akamines, diretora da consultoria Akamines Negócios Imobiliários. "Se o rendimento de uma aplicação for maior do que essa taxa, a compra não compensa, ao menos financeiramente."

A taxa de retorno do imóvel é quanto o aluguel representa em relação ao valor total do imóvel, como se o aluguel fosse o rendimento mensal. O valor dos alugueis geralmente gira em torno de 0,5% a 0,8% do valor total do imóvel. A conta que deve ser feita é:

• Valor do aluguel / valor do imóvel x 100 = TAXA DE RETORNO

Por exemplo, se um imóvel custa R$ 500 mil e o valor do aluguel é R$ 3.000, a conta é:

• 3.000 / 500.000 x 100 = 0,6

Nesse exemplo, a taxa de retorno do imóvel é 0,6. Isso quer dizer que, se houver uma opção de investimento com retorno superior a 0,6% ao mês, ela vai valer mais a pena do que a compra do imóvel naquele momento.

Em 2015 e 2016, por exemplo, quando a taxa básica de juros (Selic) chegou a 14,25% ao ano, não era difícil encontrar investimentos de renda fixa que remunerassem entre 0,8% e 1% ao mês, já livres de impostos. A poupança chegou a pagar 0,7% ao mês.

Se alguém tivesse R$ 500 mil reservados para a compra do imóvel, seria mais vantajoso financeiramente colocar esse valor numa aplicação que pagasse 0,8% ao mês, que renderia a partir de R$ 4.000 ao mês. O valor seria suficiente para pagar os R$ 3.000 de aluguel e ainda sobraria R$ 1.000 para reinvestir.

Em trajetória de queda, a Selic chegou a 6,5% em 2018, algo em torno de 0,5% ao mês, e a remuneração da poupança está em 0,4%. Para os mesmos R$ 500 mil, o rendimento mensal (a 0,5%) seria na faixa de R$ 2.500, insuficiente para bancar o aluguel.

Como fazer a conta se a compra será financiada

Para quem não tem o dinheiro todo do imóvel e pretende financiar a compra, a conta muda um pouco e fica um pouco mais complicada, porque mais fatores devem ser considerados. "Nesses casos, o ideal é ter ajuda do gerente ou de um especialista", disse Daniele.

É preciso saber:

• qual será o prazo do financiamento
• qual o valor total pago ao fim pelo imóvel, já considerando os juros
• e quanto o dinheiro disponível para entrada poderia render nesse meio tempo

Quanto maior o rendimento em relação ao total a ser pago no financiamento, mais vantajoso o investimento financeiro em vez da compra do imóvel.

Por exemplo, considerando o mesmo imóvel de R$ 500 mil, se o comprador desse R$ 100 mil de entrada e financiasse os R$ 400 mil restante em 30 anos, ao final do financiamento terá pago R$ 950 mil --sendo R$ 550 mil em juros e taxas.

Se os R$ 100 mil da entrada fossem aplicados em um investimento com 0,8% ao mês de retorno, já descontados impostos, após 30 anos valeriam aproximadamente R$ 1,8 milhão. Além de economizar os R$ 550 mil de juros e taxas, o comprador poderia pagar à vista um imóvel que custasse mais que triplo do preço inicial (R$ 500 mil).

Se os R$ 100 mil da entrada fossem aplicados em um investimento com rendimento mensal de 0,5%, em 30 anos virariam R$ 600 mil, espremendo consideravelmente a margem de ganho.

É a partir desses rendimentos que devem ser feitas as contas de quanto se gastaria de aluguel ao longo desses anos e também o quanto os imóveis devem se valorizar, já que dificilmente custarão os mesmos R$ 500 mil daqui a 30 anos.

Quanto menores forem os juros, mais a balança pende para a compra do imóvel, já que mais baratos ficam os financiamentos e mais magros os rendimentos.

Por isso, também, a conta fica complicada, pois é muito difícil estimar o ritmo dos juros e dos preços dos imóveis no longo prazo. "Começa a entrar a bola de cristal", disse Galdino, do Imovelweb. "É preciso traçar cenários econômicos, avaliar as expectativas de mercado. O que podemos é ter uma referência."